[비즈니스포스트 채널Who] 서울시 동작구는 노량진뉴타운 재개발, 흑석뉴타운 재개발로 이미 서울시 재개발사업의 정점을 찍은 지역이다.
그러나 같은 동작구에서도 남쪽의 상도동은 그동안 이렇다 할 재개발사업이 없이 비교적 조용했던 지역이었다.
상도동은 언덕이 많고 90년대 이전에는 무허가, 낡은 단독 위주였지만 2000년대 이후 아파트단지들이 생기면서 현재는 흑석동 다음으로 준신축, 신축아파트가 많은 지역이 됐다.
현지 부동산중개업소들은 노량진, 흑석동 다음은 상도동이라는 기대감을 품고 있지만 현재 공식적으로 재개발이 추진 중인 곳은 2021년 말 신속통합기획 민간재개발 후보지로 선정된 상도 14구역 외에는 없다.
상도14구역을 포함한 7호선 신대방삼거리역~장승배기역 남쪽 지역이 상도동에서 현재 노후 단독, 다가구가 가장 밀집해 있으며 발전 가능성이 있어 보이는 지역이다.
노량진에 있는 동작구청 및 구의회가 장승배기역 인근 신축 동작구 종합행정타운으로 이전했다. 지역 부동산중개업소들은 이를 통해 장승배기역 주변의 큰 변모를 기대하고 있다.
2028년 개통 예정인 경전철 서부선 노선의 장승배기역 신설도 호재다.
상도동은 특이하게도 지역주택조합으로 건립된 아파트단지들이 많다. 가장 최근의 사례로 상도역 인근 950세대 상도역 롯데캐슬파크엘도 2021년 2월 입주한 대표적 지역주택조합 아파트다.
현재 동작구청 홈페이지에 ‘추진 중’으로 나오는 지역주택조합사업 20곳 가운데 무려 9곳이 상도동 소재 사업지다. 이 가운데 3곳은 토지확보율 95%를 넘겨 사업계획 승인까지 받았다.
한 지역부동산중개업소는 상도동에 지역주택조합 성공률이 높은 이유를 두고 “무엇보다 사업부지에 넓은 땅을 지닌 소유주의 땅을 매입하고 시작한 사례가 많았다”고 전했다.
상도역 롯데캐슬파크엘이나 상도현대메트로센터파크 지역주택조합은 종교기관 소유 부지를 일괄 매입해 사업 진행이 빨랐다고 한다.
◆ 상도14구역
상도14구역은 지난해 12월2일 신속통합기획 민간재개발 1차 후보지로 선정됐다.
상도14구역은 1차 신속통합기획 후보지 가운데 최대 수혜지로 꼽힌다. 이 지역이 2014년 12월 도시재생시범사업지구로 묶인 이후 그동안 신축 아파트 개발이 불가능했기 때문이다.
서울시는 2015~2018 도시재생 마중물사업 명목으로 이 일대 골목공원 조성 등에 100억 원을 투입해 왔던 터라 이번 신속통합기획 공모에 선정된 것을 놀라워하는 사람이 많았다고 한다.
2021년 초 공공재개발 후보지로 공모 신청했지만 도시재생지구 배제 방침에 따라 실패하기도 했다.
원래 2종 7층 구역인데 2021년 서울시가 최고 25층까지 허용해주기로 하면서 고층단지 개발 길이 열렸다.
상도14구역은 상도동 244번지 일대로 면적은 5만142㎡다. 토지 등 소유자는 780명이다.
7호선 신대방삼거리역과 장승배기역 남쪽, 동작구 한복판의 저층 노후주택 밀집지역이다. 각 역까지 도보 10~15분 거리다. 여의도까지 3Km 거리다.
신속통합기획 후보지 선정 이후 토지거래허가구역으로 묶여 현재 실거주자가 아니면 투자가 불가능하다.
현지 부동산 관계자는 “신속통합기획 후보지 발표가 나오면서 이 동네에 난리가 났다. 곧바로 다세대, 빌라 매매가가 2억 원씩 올랐다. 매물은 거의 안 나온다”고 말했다.
이 관계자는 “이 곳에 1천 세대 정도 대단지가 들어서면 강남에 준하는 대접을 받을 것”이라며 “앞으로 인근 상도15구역도 재개발에 성공한다면 4천 세대 이상 대규모 단지가 조성돼 이 일대가 상전벽해할 것이다”고 덧붙였다.
◆ 상도15구역(가칭)
상도15구역(가칭)은 상도동 279번지 일대다. 신속통합기획 민간재개발 공모에 신청하기 위해 2021년 말부터 동의서를 징구하기 시작했다.
상도14구역과 비교해 거의 2배 넓이에 토지 등 소유자는 2천 명 정도라고 한다. 이대로라면 3천 세대 이상 건립이 가능하다.
상도15구역이 신속통합기획이든 공공재개발이든 지구 지정이 쉽지 않을 것이란 분석도 있다. 그 근거로 △노후도 충족이 쉽지 않고 △행정관청이 이 구역에 대한 지구 지정에 긍정적이지 않을 것이란 분석 등이 일부 온라인상에 제기됐다.
현지 부동산중개업에서는 상도15구역 내 매물 가격이 오르는 추세라고 하지만 재개발을 기대하는 선투자는 신중할 필요가 있어 보인다는 의견을 전했다.
◆ 상도 스타리움(지역주택조합)
장승배기역에서 2분 거리로 면적은 6만6855㎡다.
2020년 4월 조합설립 인가가 났고 올해 2월 사업승인을 받았다.
올해 10월 착공해 2026년 8월 완공을 목표로 하고 있다.
시공사는 GS건설로 선정됐다.
지하 5~지상 35층 11개 동, 2002세대가 건립된다.
완공되면 뛰어난 입지의 대단지로 상도동의 랜드마크가 될 가능성이 있다.
◆ 상도푸르지오 클라베뉴(구 상도11rncur)
상도푸르지오 클라베뉴는 상도동 산65-74일대로 면적은 3만3898㎡다.
지하 5~지상 18층 10개 동, 771세대가 세워진다.
현재 공사가 진행되고 있다.
지난해 5월 분양 예정이었으나 토지관련 소송 분쟁으로 분양이 연기됐다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]
착한부동산투자연구소 https://cafe.naver.com/goodrichmen
장인석은 경희대 언론정보학과를 졸업하고 동아일보사에 공채로 입사해 15년 동안 기자로 활동했다. 퇴사 후 재건축 투자로 부동산에 입문, 투자와 개발을 병행하면서 칼럼 집필과 강의, 상담, 저술 등으로 명성을 쌓아왔다.
2009년 7월부터 ‘착한부동산투자연구소’를 차려 착한투자를 위한 계몽에 열심이다. 네이버에 ‘착한부동산투자’ 카페를 운영하고 있다. 저서로는 '부동산투자 성공방정식', '불황에도 성공하는 부동산 투자전략', '재건축, 이게 답이다', '돈 나오지 않는 부동산 모두 버려라', '부자들만 아는 부동산 아이큐' 등이 있다.
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